• Blog,  educazione finanziaria,  Piattaforme

    Cosa sono gli Stage Loans e cos’è il Loan To Value

    Ciao risparmiatori,

    oggi vorrei approfittare di un post molto semplice e chiaro che è uscito sul blog di una delle piattaforme che utilizzo, ossia Estateguru.
    Il post originale è in lingua inglese, ma visto che la domanda è frequente vorrei cercare di semplificare ulteriormente il concetto in italiano.

    Ma iniziamo con capire che cos’è il Loan To Value, LTV.

    Il Loan To Value, tradotto brutalmente in italiano significherebbe Prestito Al Valore (bleah!), rappresenta il rapporto tra il finanziamento concesso (ossia il prestito stesso) e il valore dell’immobile messo a garanzia, normalmente sotto ipoteca.

    Sapete, le banche normalmente (salvo qualche eccezione) non rilasciano mutui ai comuni mortali che siano superiori all’80% del valore dell’immobile.
    Se l’immobile che volete tanto acquistare vale 200.000€, la banca non ve ne presterà oltre 160.000€. E così via…

    Ma vi siete mai chiesti cosa sia quell’80%? Ha un nome?
    Ebbene si, è proprio il nostro LTV. Il valore del prestito messo in rapporto con il valore dell’immobile… immobile che poi sarà messo a garanzia con l’ipoteca.

    Da questo se ne deduce che, più alto sarà il LTV, maggiore sarà il rischio sul prestito emesso (e nel nostro caso sull’investimento fatto!).

    Nel mondo finanziario, si tendono a mettere delle asticelle piuttosto nette:

    • un LTV inferiore al 60% equivale ad un rischio inferiore
    • LTV tra 60 e 80% equivale ad un rischio maggiore, ma normalmente viene accettato, se la valutazione sul contraente e sull’immobile è positiva. Talvolta l’istituto finanziario può richiedere polizze assicurative aggiuntive, che normalmente incidono sui costi sostenuti o aumentano di fatto l’ammontare richiesto a prestito.
    • un LTV superiore all’80% normalmente non viene accettato, salvo situazioni particolari, dove il contraente ha uno storico molto positivo e liquido o ci siano delle valutazioni aggiuntive che esulano dalle valutazioni sopra.

    A mio parere, quando investo in Lending, la mia asticella è ulteriormente abbassata di un 10% rispetto agli scaglioni sopra. Io ritengo:

    • con rischio inferiore quei progetti/immobili, con LTV inferiore a 50%… ma sono talmente pochi, che si fa fatica a investire regolarmente
    • rischio accettabile con LTV fino al 60%, anche se preferisco non investire a scatola chiusa e valutare il progetto… ma degli Autoinvest li ho impostati anch’io…
    • LTV tra 60% e 70% non li scarto a priori, ma li valuto attentamente e manualmente; sono esclusi dai miei Autoinvest
    • LTV superiori al 70% tendenzialmente non li prendo in considerazione, salvo rarissime eccezioni.

    Naturalmente la valutazione non può essere fatta solo dall’LTV, una valutazione più completa prevedrebbe di analizzare il contraente, la zona, il mercato, ma soprattutto le garanzie.
    Un altra cosa importante è sicuramente l’ipoteca, che in inglese troviamo normalmente come Mortgage.

    Come Ipoteche esistono di Primo o di Secondo Grado, in inglese le trovate come First Rank Mortgage e Second Rank Mortgage.
    Tendenzialmente io valuto positivamente una First Rank Mortgage, mentre la Second Rank Mortgage mi piace meno, questa è un’ipoteca subordinata ad un’altra di primo grado già emessa.
    Questo vuol dire che in caso di Default del prestito, l’ipoteca andrà a garanzia PRIMA per i creditori in First Rank, di primo grado, solo successivamente andrà (per quello che rimane) a garanzia dei creditori in Second Rank. Questa parentesi sulle Ipoteche non era prevista dal post… ma la penna scrive… e lasciamola scrivere…

    Adesso abbiamo capito Ipoteche e LTV. Ma il titolo citava anche gli Stage Loans.

    Cosa sono gli Stage Loans?

    Molti progetti di costruzione o sviluppo, vengono approcciati tramite finanziamenti multipli, in determinate fasi predefinite.
    Per spiegarvi in modo semplice e intuitivo, mi appoggerò ad una grafica di Estateguru, veramente ben fatta.

    Spiegazione Stage Loans da Estateguru
    Spiegazione Stage Loans da Estateguru

    Il mutuatario riceve in Fase 1 (Stage 1) 50.000€ per sviluppare le fondamenta dell’abitazione.
    Una volta conclusa la Fase 1, potrà accedere alla Fase 2, per altri 50.000€ per sviluppare base e piano terra.
    Conclusa la Fase 2 si passa alla 3, con altri 75.000€ per completare la struttura dell’abitazione.
    Ed infine, con la Fase 4, si chiedono gli ultimi 75.000€ per tutte le finiture e rendere abitabile, affittabile o vendibile l’abitazione.

    In questo modo chi ha chiesto il prestito potrebbe evitare di pagare interessi in anticipo per somme che non sta utilizzando.
    Oppure potrebbe decidere di vendere l’immobile ad uno Stage intermedio se si presenta l’occasione.

    Benissimo, adesso abbiamo capito anche gli Stage Loans.

    Complichiamo le cose e uniamo gli Stage Loans con il LTV.

    Il Loan To Value su unico Stage è semplice ed è quello che abbiamo spiegato prima. Prestito/Mutuo 60.000€ per un immobile ipotecato di 100.000€ = LTV 60%.
    Ma torniamo alla figura di prima, con i 4 Stage Loans: abbiamo LTV e anche Projected LTV. Qual’è la differenza?

    L’LTV riguarda il prestito ottenuto fino a quel momento, sul valore dell’immobile a fine Stage.
    Mentre il Projected LTV sarà l’LTV finale che si otterrà alla fine dell’ultimo Stage e normalmente è il valore più interessante da tenere in considerazione.

    Partendo proprio dall’esempio in figura, vi ho creato questa tabella:

    Tabella LTV su Stage Loans
    Tabella LTV su Stage Loans

    Quando investiamo in progetti a più Stages, conviene sempre valutare il Projected LTV, altrimenti potremmo fare valutazioni errate.
    Potrei investire in un progetto con LTV 40% allo Stage 1, valutandolo come “sicuro“, senza accorgermi che il Projected LTV è magari 80% o oltre.

    Da tenere a mente che un progetto che andrà in default ad uno Stage intermedio o finale, probabilmente metterà a rischio anche tutti i Loan degli Stages precedenti, che facilmente non saranno ancora arrivati a maturazione e a ripagare il capitale.

    Prima di lasciarvi, ringrazio Estateguru per il bellissimo spunto e vi linko qua l’articolo originale in lingua inglese:

    Understanding stage loans and cumulative loan to value (LTV) ratios

    Non sono sicuro di riuscire a postare un nuovo contenuto prima di Natale… io ce la metto tutta ma le giornate di 24 ore mi sono un po’ strette…
    In ogni caso… auguro a tutti voi le feste migliori che possiate passare.

    Mangiate, bevete e investite con prudenza 🙂

    Sharing is Caring.
    Emanuele

  • Blog,  Piattaforme,  Recensioni

    Estateguru – La pagella

    Questa mia recensione è frutto solo ed esclusivamente della mia esperienza personale.

    Strumento Voto Finale
    Estateguru
    Voto
    E’ molto popolare
    Pollice pieno Pollice pieno
    Pollice pieno Pollice 1quarto

    Estateguru è una piattaforma estone di CrowdInvesting (ossia si investe in progetti, un’ulteriore forma di Crowdfunding), specializzata nel settore Real Estate, ossia immobiliare.
    La piattaforma ha sede a Tallin ed è una tra le più popolari per volumi, investitori e progetti.

    Tipologia Investimento Minimo Sede
    Tipologia
    Crowd
    Investing
    Investimento Minimo
    50 €
    Location
    Sede a Tallin, Estonia
    n° Investitori Prestiti erogati finora Ritorno Storico
    n° investitori
    22.119 (apr.19)
    Prestiti erogati finora
    107.906.568 € (apr.19)
    Ritorno Storico
    12,11% (apr.19)

    Lo strumento è tra i più semplici e completi e fornisce una montagna di informazioni, sia nel dettaglio dei singoli progetti, sia tra le statistiche, cosa che purtroppo, da bravo ingegnere/nerd, io adoro…
    Gli interessi non sono elevatissimi, si viaggia mediamente tra un 8 e un 13%, con qualche punta eccezionale sui progetti più rischiosi.
    Nonostante tutto, la liquidità è eccellente, escono progetti nuovi (e vengono altrettanto velocemente finanziati!) quasi giornalmente.
    Naturalmente consiglio di valutare attentamente i progetti, sconsiglio di investire con leggerezza, ma di valutare il progetto, se siamo all’ennesimo “stage”, se il rapporto LTV (Loan To Value) è troppo alto, se la garanzia è un “First” o un “Second Rank“, eccetera.
    Sebbene questi dati possano non dire niente, io penso che siano degli indici di quanto rischioso sia un investimento.
    Io onestamente preferisco progetti con LTV possibilmente inferiore al 50% (Loan To Value sarebbe il valore del finanziamento sul valore del bene a garanzia del progetto stesso, spesso una ipoteca, di primo o secondo grado) con garanzia First Rank.

    Navigabilità sito Reportistica
    Navigabilità
    Ottima, semplice
    Pollice pieno Pollice pieno
    Pollice pieno Pollice 3quarti
    Reportistica
    Completa
    Pollice pieno Pollice pieno
    Pollice pieno Pollice metà
    Interessi % Liquidità / n° Progetti
    Interessi %
    Medi, in linea con un P2P Lending
    Pollice pieno Pollice pieno
    Pollice metà Pollice vuoto
    Liquidità
    Elevata
    Pollice pieno Pollice pieno
    Pollice pieno Pollice metà

    Concludiamo coi punti più dolenti del portale.
    Non c’è APP per smartphone e non esiste un Buyback, come lo intendiamo nei mercati P2P Lending (ma rimangono le garanzie immobiliari come le ipoteche).
    Ma ancora più importante è la mancanza di un mercato secondario o di una exit strategy, soprattutto su uno strumento così completo e popolare.
    Essendo il numero di investitori e di progetti così elevato, perché non mettere in contatto gli utenti e creare un mercato secondario?
    Conseguentemente si darebbe un servizio agli utenti a costo pressoché zero… siamo sicuri che un servizio di questo tipo vada a discapito della liquidità del mercato primario? Oppure ne gioverebbe la User Experience dell’utente, attraendo nuovi investitori? Lascio le risposte a voi.
    Ultimo ma non meno importante è la funzione di Auto-invest, semaforo verde con funzione disponibile e personalizzabile.

    App Mobile BuyBack
    App Mobile
    Assente
    Non disponibile
    BuyBack
    Non disponibile
    Non disponibile
    Mercato Secondario / Exit Options Auto-Invest
    Mercato Secondario / Exit Options
    Non disponibile
    Non disponibile
    Auto-Invest
    Completo e semplice
    Disponibile

    Passiamo al mio account, con 4 screenshot esplicativi della piattaforma. Si parte con l’Overview (se cliccate sulle immagini si ingrandiscono):

    Overview Estateguru
    Overview Estateguru

    Segue una panoramica dei Miei Investimenti:

    Miei Investimenti Estateguru
    Miei Investimenti Estateguru

    Dopodiché la pagina degli investimenti disponibili sul mercato primario.

    Investimenti disponibili Estateguru
    Investimenti disponibili Estateguru

    E da ultimo concludiamo con uno scorcio delle statistiche (è interessante anche la pagine di statistiche generali, sotto Transparency).

    Statistiche Estateguru
    Statistiche Estateguru

    Estateguru è stata una piattaforma sofferta, durante le mie selezioni. Gli interessi promossi dalla piattaforma sono buoni, ma non eccezionali, si può arrivare a fare meglio con strumenti di P2P Lending sotto Buyback Guarantee… ma alla fine ha prevalso la mia curiosità e ho deciso di registrarmi e di investire per produrre uno storico. Non ci sono molti feedback negativi sulla piattaforma, nonostante ci siano progetti in sofferenza, alcuni recuperati e altri in via di riscossione. Quindi, mi sono fatto una sola domanda: perché no?

    Tra l’altro mi sono registrato approfittando di un bonus dello 0,5% per 3 mesi, bonus che posso offrire anche a voi.
    Se siete curiosi anche voi di investire nel mercato immobiliare con questa piattaforma, iscrivetevi da questo link, per avere lo 0,5% di cashback per i primi 90 giorni dalla registrazione.
    E’ un bonus esclusivo che non avrai se ti registri direttamente su Estateguru.

    Se già utilizzi la piattaforma, magari da più tempo, fammi sapere che ne pensi.
    Scrivimi, nei commenti o nei social.
    E condividi, se puoi. Sharing is Caring.

    Ciao,
    Emanuele